代理律师：黑龙江分所 岳晓峰、姜璐
一、案情介绍
某银行工作人员以某银行委托人名义，与某公司签订《房屋租赁合同》，合同落款日期为2019年11月，约定租期8年，自2019年11月1日至2027年10月30日，租金45万元/年。某公司分别于2019年3月11日、2019年4月23日、2019年7月26日向员工个人账户汇款10万元、55万元、37.3万元款项。2019年3月11日，员工以某银行授权委托人身份，向房产物业公司递交装修授权书，同意某公司进场办理装修工作。某公司即进入上述房产进行装修、改造。上述房产的意向承租人现场考察时发现此事并告知银行，银行方得知此事，并明确告知某公司，其无权占有银行房产，禁止其继续在该房屋中进行装修。某公司即提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》，并要求某银行返还租金赔偿损失。诉讼过程中，某银行提起反诉，要求某公司返还占有房屋、恢复原状，并支付占有使用费。
某银行委托岳成所为其代理本案，岳成所黑龙江分所指派岳晓峰、姜璐律师作为其诉讼代理人参与本案诉讼。
二、案件分析
某银行未授权员工与某公司签订《房屋租赁合同》且未收到任何房屋租金，某公司向某银行主张解除《房屋租赁合同》、返还租金并支付违约金的诉请无事实和法律依据。同时，根据《物权法》（当时适用）第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”，某银行有权要求某公司返还占用房屋，将该房产恢复原状，并赔偿损失。
三、案件判决情况
法院经审理认定，银行员工在仅有办理不动产登记授权的情况下与某公司签订《房屋租赁合同》，超越代理权限，且某银行对此不予追认，该租赁合同对某银行不发生法律效力。判决某公司返还房屋、恢复原状，并支付自2019年4月23日起至恢复原状之日止的占有使用费。
四、办案心得
对表见代理的认定，应结合合同签订地点、代理人身份、授权委托材料、收款账户、成交价格是否贴近市场价格等多方面综合认定。
