物业纠纷典型案例3则

基本案情：2013年王云峰向大连润平物业有限公司缴纳装修保证金1000元，房屋装修完后大连润平物业有限公司既未验收也未退还王云峰装修保证金。2018年3月大连润平物业有限公司撤离王云峰所在小区，不再提供物业管理服务。王云峰向法院诉请大连润平物业有限公司返还装修保证金。

法院认为：①《物业管理条例》第五十二条规定:业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，依此规定业主在装修时，只需向物业服务企业履行告知义务即可，未规定业主需交纳相关费用。②《物业服务收费管理办法》第二条规定：本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。该办法第八条规定：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。依据以上规定，本案中上诉人收取的装修保证金不属于物业服务企业的收费范畴，上诉人违反了行政法规、部门规章的规定，未经物价部门批准，未进行公示，收取装修保证金，属于擅自扩大收费范围的违规收费行为。③《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。本案中，上诉人在为被上诉人提供物业服务期间，在物业服务费之外另收取王云峰装修保证金1000元，属于扩大收费范围，事实清楚，因上诉人现已撤出案涉小区，双方之间的物业管理服务合同因此终止履行，大连润平物业有限公司不再向该小区业主提供物业管理服务，对于收取的装修保证金应予返还。

基本案情：2008年小区业主委员会致函物业服务企业，明确不再和物业服务企业续签合同，要求物业服务企业办理移交事宜。在移交过程中，物业服务企业未将2004年到2007年小区共有部分收益列入移交清单中。业委会向法院提起诉讼，要求物业服务企业归还2004年到2007年小区共有部分收益。

法院认为：①共有部分收益的取得，一方面得益于被告物业服务企业、无锡分公司的管理行为，另一方面也应注意到物管企业管理的物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利。对该部分的收益分配，全体业主和物管企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，应当依法分配。本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配。由于我国法律对此没有具体规定，故法院认为应当在不违反法律原则的前提下，公平合理分配共有部分物业的管理收益。物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的。同时，小区共有部分作为小区全体业主的共有物，全体业主才是该物的所有权人，如果在收益分配上排除业主的权利，显而易见，这有悖法律原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物管企业付出了管理成本，也应享有合理的回报。综上，根据公平原则的要求，并参照《江苏省物业管理条例》第三十三条经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入维修基金，但合同另有约定的除外的精神。同时考虑到原被告双方自行协商确定的2008年上半年共有部分收益的分配方案，即业主得七成，物管企业得三成。法院认为本案对共有部分收益分配的比例，确定为原告业委会得70％、物业服务企业得30％较为合理。

②被告物业服务企业能否对部分业主结欠的物业管理费行使抵销权的问题。物业服务企业提出有部分业主尚结欠2008年6月30日以前的物业管理费131万元，并未提交充分证据予以证明，更重要的是，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。本案中诉讼的双方当事人为原告业委会和物业服务企业、被告无锡分公司，而结欠物业管理费的为部分业主，为单个的主体。业委会系代表小区全体业主提起诉讼，虽然包括了该部分欠费业主，但两者有本质的区别。因此，双方债权债务主体不同，不符合法定抵销的规定，因此，对物业服务企业行使抵销权的主张不予支持。

基本案情：2011年6月25日早晨，陈书豪停放在小区的车辆因围墙倒塌被严重损毁。车辆所投保的保险公司经过实地查看后表示，围墙倒塌是由于围墙外的土堆长期受雨水浸泡挤压所致，属于人为因素，车主无责，在事故责任方明确并且可以被找到的情况下，根据相关保险条款拒绝赔偿。因此，陈书豪向法院提起诉讼，诉求开发公司和小区物业服务企业赔偿车辆维修费、车辆定损费以及车辆折损费等。

法院认为：①物业服务企业对其服务的小区共有部分，如围墙、道路、公共管道等负有保养维护的义务。小区的共用部分致业主财物受损，对共有部分有维护、保养义务的物业服务企业未尽到保养维护义务的，应当承担违约责任。如该损失系第三人侵权所致，物业服务企业在第三人对小区共用部分侵权致业主财产受损的免责事由只能是在按合同履行了物业服务的义务后，对第三人实施的侵权行为不可预知也不可控制。可预知的或可控制的第三人侵权是小区共用部分的安全隐患，物业服务企业有义务消除该隐患，由此产生的费用可由第三人负担；如果物业服务企业未消除该安全隐含，出现侵权事故，物业服务企业在承担违约责任后可向第三人追偿。②本案中，围墙倒塌系墙外堆土过多、雨天倒塌所致。而案件实际情况，并不是土刚刚堆好，就遇雨倒塌，也就是说，只要物业服务企业按照合同的约定，对围墙进行日常保养维护，是能够发现并消除安全隐患的，也就能够避免陈书豪的车辆受损。因此物业服务企业对小区共有部分未尽到维护管理义务。③法院认为价值贬损，即指价值较大的财物在受损后，虽经修复，与原物相比，不仅客观价值有所降低，在人们心理上价值的降低，后一种价值的降低，虽系人们主观心理上的降低，但在财物所有权人实现该财物的价值时(比如出售)，是客观存在的，根据违约责任的理论，合同一方当事人在违约时，首先考虑应当承担的责任是恢复原状，而对于财物来说，恢复原状显然不是仅指恢复财物的原来物理上的形状，肯定包括恢复财物原来的价值，故物业服务企业应当赔偿陈书豪车辆价值贬损的损失。④法院认为开发商作为商品房的出卖人，在出售商品房并转移房屋所有权商品房小区已经封园后，在房屋质量没有瑕疵的情形下，对房屋的买受人原告陈书豪的义务已履行完毕，不应承担赔偿责任。