前一段时间，各小区业主群里流传着一类文章，大意是业主遇到某几种情形时可以拒交物业费。因为现实中很多业主对于物业服务企业提供的服务不是很满意，又没有什么好的解决办法，就选择拒交物业费的方式，而这些文章所总结的可以理直气壮地拒交物业费的理由，想必很多业主已经铭记在心。
但是这些是不是合法的理由呢？我们今天来分析一下。
首先，有些文章打着《物业管理条例》的旗号，表示拒交物业费的理由是依据最新修订的《物业管理条例》。实际上，国务院虽在2018年3月19日对《物业管理条例》进行了修订，但是修订内容只是涉及物业服务企业资质的几个条款，修订后的《物业管理条例》也并未包含拒交物业费的内容。
虽然这类文章援引的法规错误，但是内容未必不正确，我们再来看看具体内容：
1、关于物业公司没有和业主签合同的情况，业主可拒交
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称解释）的规定，建设单位或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主是具有约束力的，因此，如果建设单位或业主委员会与物业服务企业已签订物业服务合同，即使物业公司和业主没签合同，也不能成为拒交物业费的理由。
3、关于物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件的，业主可拒交
4、关于物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准，业主可拒交
如果物业服务企业未履行物业服务合同或者履行过程中存在重大瑕疵，业主确实可以依据合同法的规定行使抗辩权，但是因为需要由业主承担举证责任，提供证据证明物业公司未履行合同约定的服务责任或者提供服务质量达不到合同约定的标准，业主行使抗辩权拒交物业费，但实践中存在很大的难度。
而文章中提到的其他情形，例如物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准，物业公司不经业主许可自行增加的收费项目，业主确实可以基于这些事由提出抗辩，拒交不符合物业服务合同约定的部分费用。
对于物业服务企业在提供服务过程中存在的问题，还是应当通过业主委员会履行监督职责来解决，如果轻信了网上流传的这些文章，在没有合法理由的情况下拒交物业费，甚至在人民法院判决之后仍然不履行，则业主还将需要承担相应的法律责任。
文/北京岳成律师事务所黑龙江分所 张冉
